BAĞIMLILAR METRUK BİNALARI MESKEN TUTTU

Gençlerimizi uyuşturucu bataklığına teslim etmeyeceğiz!

• Paylaş
• Paylaş
• Paylaş
• Paylaş
• A
• A
• Sesli Dinle

Yorum Yaz

• Hamdi Emir UlLUÇAY 09 Ekim 2024 12:42

  [8/10 09:52] Serkanbenli: Türkiye’deki imar kanunlarına göre, taban alanı katsayısı (TAKS), bir parselin üzerine yapılacak yapının tabanının parselin yüzölçümüne oranını ifade eder. Taban alanı katsayısı genellikle belirli sınırlar dahilinde tutulur ve bu oranlar %40 gibi bir rakamın üzerine çıkamaz. Ancak bazı özel durumlarda bu oranın üzerine çıkmak mümkündür. İşte %40 üzerindeki yapılaşmanın sağlanabileceği bazı yöntemler: 1. Plan Tadilatı Yapılması İmar planı çerçevesinde taban alanı katsayısının %40 üzerinde yapılaşmaya izin verilmesi için yerel belediyeye başvurarak imar planında tadilat yapılabilir. Bu, genellikle ilgili bölgenin mevcut planlarına ve imar yönetmeliklerine göre değerlendirilir. Tadilat talepleri uygun görüldüğünde imar planı değiştirilebilir ve bu durumda daha yüksek bir taban alanı katsayısına izin verilebilir. [8/10 09:54] Serkanbenli: İmar planlarında taban alanı katsayısının (%40’lık limitin) üzerine çıkarılması, yapı nizamının değiştirilmesiyle mümkün olabilir. Bu süreç, imar planında değişiklik yapılmasını gerektirir ve ilgili belediye, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, veya imar komisyonları gibi yetkili merciler tarafından onaylanması gerekir. Yapı nizamı değişiklikleriyle birlikte taban alanı katsayısının artırılmasına yönelik izlenebilecek adımlar şunlardır: 1. İmar Planı Tadilatı (Değişiklik Talebi) Taban alanı katsayısının %40’ın üzerine çıkarılması için, öncelikle imar planında tadilat yapılması gerekir. Bunun için şu adımlar izlenir: • Başvuru Yapılması: Parsel sahibi veya proje geliştiricisi, yerel belediyeye veya yetkili kuruma bir dilekçe ile başvuruda bulunur. Başvuru sırasında projenin özellikleri, gerekçeleri ve hangi oranlarda değişiklik talep edildiği açıkça belirtilir. • Plan Değerlendirilmesi: İlgili belediye, imar komisyonu veya şehir plancıları, planın mevcut durumu ile yapılan talebi değerlendirir. Bu süreçte çevresel etkiler, bölgenin gelişim potansiyeli, çevredeki diğer yapılaşma koşulları ve şehrin genel planlama ilkeleri göz önünde bulundurulur. • Onay Süreci: Değerlendirme olumlu olursa, yerel belediyenin meclisi veya daha üst düzeydeki kurullar (il veya ilçe belediyeleri, büyükşehir belediyesi ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) tarafından onaylanması gerekir. Bu süreç, belirli bir zaman alabilir ve kamuoyuna ilan edilmesi gerekir. 2. Yapı Nizamının Değiştirilmesi Taban alanı katsayısının artırılması için mevcut imar planındaki yapı nizamı değiştirilebilir. Türkiye’deki imar planlarında temel yapı nizamları şunlardır: • Ayrık Nizam: Binaların bağımsız olarak, parsel sınırlarından uzak inşa edildiği yapı tarzıdır. Genellikle taban alanı sınırlıdır. • Bitişik Nizam: Binaların yan yana, sıfır mesafe ile inşa edildiği yapı tarzıdır. Bitişik nizam yapılaşma, daha büyük taban alanı kullanımına olanak tanıyabilir. • Blok Nizam: Belirli bir kütlenin bütünlüğü içinde yapılaşmanın sağlandığı nizamdır. Blok nizam, parselin sınırları içinde birden fazla yapıya izin verebilir ve daha fazla taban alanı kullanımını mümkün kılabilir. Bitişik veya blok nizam yapı tarzına geçilmesi, daha fazla yapı yoğunluğuna ve taban alanının artırılmasına imkan tanıyabilir. Bu nizam değişikliği de imar planı tadilatı ile yapılabilir. 3. Emsal (KAKS) Artışı ile Dengeleme Kat alanı katsayısı (KAKS) ya da emsal değeri, parselin üzerine inşa edilebilecek toplam yapı alanını belirler. KAKS oranı, genellikle %40 taban alanı sınırlaması olduğunda dikey yapılaşma ile dengelemeyi sağlar. Ancak imar planında değişiklik yaparak KAKS oranının artırılması halinde, taban alanı %40’ın üzerinde bir orana çıkarılabilir. Bu değişiklik genellikle imar planı tadilatı ile yapılır ve yapı yoğunluğunun artırılmasını sağlar. 4. Fonksiyonel Değişiklikler İmar planındaki kullanım fonksiyonlarının değiştirilmesi de taban alanı katsayısının artırılmasına olanak sağlayabilir. Örneğin: • Ticari alan ya da karma kullanım (ticaret + konut) projelerinde taban alanı oranları daha yüksek olabilir. Eğer imar planında yalnızca konut olarak belirlenen bir alan, ticari veya karma kullanıma dönüştürülürse, taban alanı katsayısında artış sağlanabilir. 5. Özel İmar Durumları • Kentsel Dönüşüm Bölgeleri: Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında imar planlarında bazı esneklikler tanınabilir. Bu projelerde yapılaşma koşulları, planlanan sosyal donatılar ve altyapı gereksinimlerine göre taban alanı katsayısı artırılabilir. • Kamu Yararı Gerekçesiyle Yapılan Projeler: Eğitim, sağlık, kültürel veya sosyal tesis gibi kamu yararına hizmet eden projelerde, imar mevzuatındaki taban alanı sınırlamaları esnetilebilir. 6. Mevcut Yapılaşmaya Uyum Gerekçesi Etrafındaki yapılaşma koşullarına uyum sağlama amacıyla da taban alanı katsayısında artış talep edilebilir. Özellikle aynı bölgede yer alan diğer yapılar yüksek taban alanı kullanıyorsa, plan tadilatı başvurusu bu duruma uyum sağlama gerekçesiyle sunulabilir. 7. Yerel Yönetim ile Müzakereler Yerel belediyeler ve ilgili imar komisyonları ile müzakereler yapılabilir. Plan tadilatı talepleri sırasında yapılacak projeler hakkında belediyenin ilgili birimlerine detaylı açıklamalar sunulması, kamu yararı yaratacak proje bileşenlerinin tanıtılması ve teknik raporlarla desteklenmesi bu süreci hızlandırabilir. Bu süreçler, detaylı bir teknik bilgi ve yasal prosedür gerektirdiği için, bir şehir plancısı, mimar veya hukuk uzmanı ile çalışarak resmi başvuruların ve plan değişikliklerinin profesyonel bir şekilde yürütülmesi önerilir. [8/10 09:59] Serkanbenli: İmar planlarında yapı nizamı değişikliği, yapıların yerleşim şekli, yoğunluğu ve kullanım alanları üzerinde önemli etkiler yaratabilir. Bu değişiklikler, hem bireysel mülk sahipleri hem de kent planlaması açısından çeşitli faydalar sağlayabilir. İşte yapı nizamı değişikliklerinin sağladığı bazı temel faydalar: 1. Arazi Kullanım Verimliliğinin Artması Yapı nizamı değişikliği, bir arazinin daha verimli kullanılmasına olanak tanır. Örneğin, ayrık nizamdan bitişik nizama geçiş, daha fazla yapı yoğunluğu sağlayarak aynı arazi üzerinde daha fazla inşaat yapılmasını mümkün kılabilir. Bu, özellikle kentsel alanlarda arsa maliyetlerinin yüksek olduğu yerlerde büyük bir avantajdır. • Ayrık Nizam: Binaların etrafında boşluk bırakılarak inşa edilmesini zorunlu kılar ve bu durum arazinin daha az kullanılması anlamına gelir. • Bitişik Nizam: Yan yana sıfır mesafe ile yapılan binalar sayesinde daha fazla inşaat alanı sağlanabilir. • Blok Nizam: Bir parselde birden fazla bina yapılabilmesine veya bloklar halinde büyük yapılar inşa edilmesine izin verir. 2. İnşaat Maliyetlerinde Azalma Bitişik nizam yapılaşmada, binaların ortak duvarlarının bulunması inşaat maliyetlerini düşürebilir. Bina duvarlarının ortak olması, özellikle enerji tasarrufu ve malzeme kullanımı açısından fayda sağlar. Ayrıca, parselde daha fazla yapı yapılabilmesi, arsa başına düşen maliyetlerin de azalmasına neden olabilir. 3. Yapı Yoğunluğunun Artması ve Yüksek Gelir Potansiyeli Yapı nizamı değişiklikleri, özellikle ticari projelerde veya çok katlı konut projelerinde daha fazla yapı alanı sağlayarak geliştiricilere yüksek gelir elde etme potansiyeli sunar. Örneğin, bir parselde daha fazla yapılaşmaya izin verilirse, daha fazla konut veya ticari alan geliştirilebilir ve bu da mülk sahibinin yatırım getirisini artırabilir. • KAKS Artışı: Kat alanı katsayısının artırılması, daha fazla kullanım alanı yaratır ve proje değerini yükseltir. • Dikey Yapılaşma İmkanı: Dikey olarak yapılaşmanın artırılması, daha az taban alanı ile daha fazla kat yapılmasını sağlar ve bu da gayrimenkul değerini artırır. 4. Şehir İçi Dönüşüm ve Yenileme Projeleri Eski ve düşük yoğunluklu yapılaşmaya sahip alanlarda yapı nizamı değişikliği yapılarak, bu bölgelerin kentsel dönüşüm ve yenileme projelerine dahil edilmesi sağlanabilir. Eski yapılar yıkılarak, yeni ve daha modern binaların yapılmasına olanak tanıyan bu süreç, şehirlerin estetiğini ve yaşam kalitesini artırır. • Deprem ve Diğer Risklere Karşı Güvenlik Artışı: Eski binaların yıkılıp yeni, daha sağlam yapılar yapılmasına izin veren bu tür değişiklikler, güvenli bir şehirleşmeye katkıda bulunur. • Sosyal Donatı Alanlarının Artması: Kentsel dönüşüm bölgelerinde yapı nizamı değişikliği yapılarak sosyal donatılar, park alanları, eğitim ve sağlık tesisleri gibi kamusal alanların da daha geniş yer kaplaması sağlanabilir. 5. Esneklik ve İhtiyaca Göre Yapılaşma Yapı nizamı değişiklikleri, bir projenin ihtiyaçlarına göre daha esnek bir yapılaşma modeli sunar. Örneğin, büyük ticari projelerde veya konut sitelerinde, yapı nizamı değiştirilerek farklı kullanım fonksiyonlarına uygun binalar yapılabilir. Bu esneklik, hem mülk sahiplerine hem de proje geliştiricilerine daha özgün ve çeşitli projeler oluşturma fırsatı verir. • Ticari ve Konut Karma Kullanımları: Ticari projeler ve konutların birlikte kullanıldığı karma projelerde, yapı nizamının değiştirilmesi bu projelerin planlama aşamasında daha fazla seçenek ve yaratıcılık sunar. • Çok Fonksiyonlu Alanlar: Yapı nizamının değiştirilmesi, aynı parselde konut, ticaret, ofis gibi çoklu fonksiyonların bir arada bulunduğu projelere olanak sağlar. 6. Kentsel Yoğunluğun ve Nüfusun Dengeli Dağıtılması Yapı nizamındaki değişiklikler, bir bölgedeki kentsel yoğunluğun daha dengeli bir şekilde dağıtılmasını sağlayabilir. Örneğin, şehir merkezlerindeki yoğunluğu azaltmak için yapı nizamı değiştirilebilir ve daha geniş yeşil alanlar bırakılabilir ya da yatay yapılaşma teşvik edilebilir. Buna karşılık, belirli alanlarda daha fazla yoğunluk talep ediliyorsa, bitişik nizam ve blok nizam kullanılarak yapı yoğunluğu artırılabilir. • Yoğunluk Artırımı veya Azaltımı: Yoğunluğun artırılması gereken bölgelerde bitişik veya blok nizam geçişleriyle daha fazla yapılaşma sağlanabilirken, düşük yoğunluklu bölgelerde ayrık nizam tercih edilerek geniş yeşil alanlar oluşturulabilir. 7. Şehrin Görsel Estetiği ve Mimari Düzen Yapı nizamı değişiklikleri, şehir planlamasında görsel bütünlük ve mimari uyum açısından da faydalar sağlar. Bölgedeki diğer yapılarla uyumlu bir yapılaşma tarzı benimseyerek, şehrin silueti korunabilir veya modernize edilebilir. Aynı zamanda, yapı nizamı değişikliği ile daha estetik, çevreye uyumlu ve işlevsel yapılar inşa edilebilir. 8. İmar Planının Daha Verimli Hale Gelmesi Yapı nizamındaki değişiklikler, mevcut imar planının daha verimli hale getirilmesini sağlayabilir. Eski imar planları, gelişen teknolojilere, değişen sosyal ihtiyaçlara veya kentsel gelişim hedeflerine uymayabilir. Bu nedenle, yapı nizamı değişiklikleri ile mevcut imar planları iyileştirilebilir, güncellenebilir ve şehirleşme daha kontrollü bir şekilde yönetilebilir. Sonuç Yapı nizamı değişiklikleri, kentlerin planlı ve kontrollü büyümesine katkı sağlayan önemli bir araçtır. Hem kamu yararına projelerde hem de özel gayrimenkul projelerinde verimlilik, esneklik ve güvenlik açısından avantajlar sunarak kentsel gelişimi olumlu yönde etkiler. Bu tür değişikliklerin yapılabilmesi için yerel yönetimlerle iş birliği yaparak yasal prosedürlerin doğru bir şekilde yürütülmesi gerekir. [8/10 12:00] Serkanbenli: Yapı nizamı değişiklikleri ile taban alanı katsayısı ayrık nizamdaki maksimum %40 iken %70 hatta yaklaşık %80’e kadar çıkarılabilir ayrık nizam haricindeki diğer nizamlarda TAKS sınırlaması daha fazla olabilir